Năm ngôi nhà bị phá bỏ, giá đất đã cao hơn 44%

Người ta dễ nghĩ rằng phá bỏ một ngôi nhà thì bất động sản mất giá.

Nhưng một thửa đất ở khu Itaewon, Seoul lại được định giá cao hơn ba năm trước tới 44% đúng vào năm công trình trên đó biến mất. Đó là mảnh đất của diễn viên Song Joong-ki, người đã mua căn nhà ở đây vào tháng 11/2016 với giá 10 tỷ won. Căn nhà cũ bị phá vào tháng 2/2020, và năm đó thửa đất được định giá 6,76 tỷ won.

Ở Hàn Quốc đây không phải chuyện lạ. Giá trị được ghi vào đất chứ không vào công trình, và đó không phải sở thích của người mua. Nó được viết trong luật.

Nhìn nhanh

Giai đoạn con số tăng mạnh nhất không trùng với giai đoạn công trình còn nguyên vẹn. Từ 2017 đến 2020, ngôi nhà trên mảnh đất này cũ đi rồi biến mất hẳn, và cùng lúc đó giá đất công bố tăng thêm 2,065 tỷ won.

Vậy nên đây không phải giá nhà. Đây là con số vẫn được ấn định trong lúc không có ngôi nhà nào.

Thứ tăng giá không phải căn nhà mà là số thửa đất

Thửa đất rộng 602㎡, tức 182 pyeong theo đơn vị Hàn Quốc. Chia giá công bố cho diện tích, ta có khoảng 7,8 triệu won/㎡ năm 2017 và khoảng 12,04 triệu won/㎡ năm 2021. Vẫn diện tích đó, vẫn địa chỉ đó, mà đơn giá đi xa như vậy trong bốn năm.

Những gì diễn ra bên trên lại đi ngược lại. Giấy phép xây dựng cấp tháng 11/2018, nhà cũ bị phá tháng 2/2020, và ngày hoàn công — ban đầu dự kiến tháng 6/2021 — bị lùi tám tháng đến 08/02/2022. Trong phần lớn quãng đó, trên thửa đất không có công trình nào hoàn chỉnh.

Ngân hàng cũng nhìn y như vậy. Khi mua, bất động sản này gánh khoảng 8 tỷ won thế chấp, và từ năm 2020 được thiết lập lại ở mức hơn 3,9 tỷ won. Thứ bảo đảm cho các khoản vay đó không phải công trình lúc có lúc không, mà là thửa đất mang số hiệu.

Đó là lý do người mua nhà cũ ở Hàn Quốc thường mua với giả định sẽ phá bỏ. Công trình không cộng thêm giá trị, và nếu dọn nó đi tốn tiền thì nó bị tính thành số âm.

Việc đào xuống ba tầng hầm ở đây cũng theo phép tính đó. Khi đất đắt và hẹp, người ta mua diện tích sàn bằng cách đi xuống, vì không đi lên được.

Luật thuế ghi rằng công trình dùng hết trong 40 năm

Đến đây nghe vẫn giống thói quen thị trường. Nhưng trước khi là thói quen, nó là một chuẩn mực có văn bản.

Phụ lục 5 của Quy tắc thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Hàn Quốc quy định thời hạn sử dụng chuẩn của công trình. Nhà khung thép bê tông cốt thép, nhà bê tông cốt thép và nhà đá được ấn định 40 năm, với biên độ chấp nhận từ 30 đến 50 năm. Nói theo cách của luật thuế, một công trình bê tông là vật mà sau khoảng bốn thập kỷ, giá trị sổ sách của nó biến mất.

Và cũng trong quy định đó, đất không phải tài sản khấu hao. Đất không được coi là mòn đi, nên mỗi năm không bị trừ giá.

Một bên giảm hằng năm, một bên thì không. Lặp lại điều đó bốn mươi năm thì chỉ còn một kết cục.

Bảng này trông giống chuyện kế toán, nhưng nó được dùng thẳng trên bàn đàm phán, vì cả bên bán lẫn bên mua đều định giá công trình theo số năm nó còn lại.

Nhưng những con số giá đất nêu trên không phải giá thị trường

Ở đây có một cái bẫy. Các con số 4,7 tỷ, 6,8 tỷ và 7,3 tỷ won trong bài này là giá đất công bố, do nhà nước tính để thu thuế chứ không phải giá mà thứ gì đó được giao dịch.

Vì thế một bất động sản mua 10 tỷ won lại được định giá 4,696 tỷ won vào năm sau. Tỷ lệ sát giá thị trường mà chính phủ nhắm tới nằm quanh mức 70%, và năm 2026 giá đất công bố của các thửa chuẩn tăng 3,35% trên toàn quốc và 4,89% tại Seoul.

Mỗi thửa đất trên thực tế có hai cuốn sổ. Giá giao dịch và giá công bố cùng đo một mảnh đất nhưng phục vụ mục đích khác nhau, nên con số khác nhau. Đây cũng là chỗ độc giả tin tức bất động sản Hàn Quốc hiểu sai nhiều nhất — không phân biệt con số lấy từ sổ nào thì bức tranh lệch gần gấp đôi.

Đó cũng là lý do bài này đặt giá công bố lên trước con số ước tính 20 tỷ won từng lan truyền. Ước tính đó là một đánh giá được báo chí dẫn lại, không phải giao dịch đã xác nhận, còn giá công bố được tính lại theo cùng một cách mỗi năm nên so sánh giữa các năm được.

Ở chung cư, cùng logic ấy hiện ra dưới con số 30

Chuyện này không chỉ của nhà riêng. Các khu chung cư Hàn Quốc bắt đầu bàn tái xây dựng khi chạm mốc 30 năm, và con số 30 đó cũng lấy từ quy định chứ không từ cảm tính.

Nghị định thi hành Luật Cải thiện khu vực đô thị và môi trường cư trú cho phép mỗi thành phố hoặc tỉnh đặt ngưỡng công trình cũ nát trong khoảng 20 đến 30 năm kể từ khi hoàn công, và Seoul chọn 30. Bản sửa đổi có hiệu lực năm 2025 đã đổi tên "thẩm định an toàn tái xây dựng" thành "thẩm định tái xây dựng", và các khu đã qua mốc 30 năm nay có thể khởi động dự án với điều kiện hoàn tất thẩm định sau.

Nghĩa là công trình không bị dỡ vì đã hỏng về mặt vật lý. Nó bị dỡ vì xây cao hơn và dày hơn trên cùng mảnh đất thì có lời, và chiếc đồng hồ đó được đặt ở mốc 30 năm.

Có một điểm rẽ ở chung cư. Chủ nhà riêng tự quyết định số phận cả thửa đất, còn chủ căn hộ chỉ nắm phần góp trong đất của cả khu. Vậy nên dù giá trị có nằm chắc trên mặt đất, không ai hành động một mình được, và chiếc chìa khóa chuyển từ quyền sở hữu sang một cuộc bỏ phiếu giữa hàng trăm hộ dân.

Ở nước bạn thì sao

Nếu giá trị nằm ở đất thì câu hỏi tiếp theo rất ngắn: ai được phép sở hữu mảnh đất đó?

Bảng này cho thấy rõ vị trí của Hàn Quốc. Đó là nước mà giá trị dồn vào đất, đồng thời mở mảnh đất ấy cho cả người nước ngoài. Khắp Đông Nam Á, người nước ngoài bắt đầu từ căn hộ chung cư không phải vì thích, mà vì đất chưa bao giờ nằm trong thực đơn.

Nhật Bản đi đường khác nhưng đến cùng một kết luận. Luật thuế Nhật ấn định thời hạn sử dụng pháp định của nhà gỗ là 22 năm, và nhà cũ vượt mốc đó được giao dịch như thể phần công trình không còn giá trị. Công trình bị xóa nhanh hơn ở Hàn Quốc, và thứ còn lại là đất.

Với người định sống ở Hàn Quốc, phần đọng lại rất gọn. Xem số thửa và diện tích đất trước tình trạng công trình, xác định con số trong bài báo là giá giao dịch hay giá công bố, và nếu là chung cư thì đếm từ năm hoàn công xem còn mấy năm nữa tới mốc 30.

Câu hỏi còn để ngỏ

Ngôi nhà trong bài này hoàn công năm 2022. Theo đúng bảng của luật thuế, giá trị sổ sách của nó về 0 vào năm 2062.

Thứ còn giữ giá trên thửa đất ấy thì đã có sẵn câu trả lời. Vậy còn những tòa nhà mới đang mọc lên khắp các đô thị Hàn Quốc thì sao — chúng được xây để ở, hay để giữ chỗ cho tới ngày giá trị bên dưới được quyết toán?

Đọc thêm

• Cựu trùm băng đảng tranh cử chủ tịch ban đại diện cư dân chung cư — khi đất bị chia thành phần góp, chìa khóa chuyển từ sở hữu sang lá phiếu
• Chồng cũ vay 13,2 tỷ won bằng tên tôi — một ô tên làm được những gì trên sổ đỏ và sổ tài khoản
• Nửa năm mở 2.130 cửa hàng pop-up — nơi cùng mức giá đất ấy hiện ra dưới dạng tiền thuê

Nguồn

• KPI News — Riêng giá đất Itaewon của Song Joong-ki tăng 2,1 tỷ won trong ba năm
• Bizhankook — Căn nhà Itaewon của Song Joong-ki, từng được gọi là tổ ấm tân hôn, lặng lẽ hoàn công
• Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia — Quy tắc thi hành Luật Thuế TNDN, Phụ lục 5: thời hạn sử dụng chuẩn của công trình
• Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia — Luật Cải thiện khu vực đô thị và môi trường cư trú
• KOTRA — Thái Lan mở quyền sở hữu đất ở cho người nước ngoài