178억을 털려고 은행이 아니라 선거에 나갔다

은행을 털려면 총이 필요하다.

그런데 JTBC 드라마 「아파트」의 전직 조직폭력배 두목은 선거에 나간다. 노리는 돈은 178억 원이고, 그 돈은 은행이 아니라 아파트 단지 안에 있다. 한국 시청자는 이 설정만 듣고 웃는다.

웃음이 나오는 이유는 황당해서가 아니라 그 반대다 — 그 돈이 실제로 거기 있기 때문이다.

한눈에 보기

이 표에서 다른 나라 드라마 정보표에 없는 칸은 여섯 번째 하나뿐이다. 나머지는 어디에나 있는 항목인데 '장기수선충당금'만 옮길 말이 없다.

해외 제목이 The Apartment Job 인 것도 그래서다. 강도극에서 한 건을 뜻하는 job 을 붙여 놓으면 뜻은 통하지만, 무엇을 터는지는 사라진다.

노리는 돈에는 법이 붙여 둔 이름이 있다

장기수선충당금은 드라마가 지어낸 말이 아니라 공동주택관리법 제30조에 있는 용어다. 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체·보수에 필요한 돈을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 정하고 있다.

매달 나가는 관리비와는 다른 돈이다. 관리비는 이번 달에 이미 쓴 것을 나눠 내는 것이고, 장기수선충당금은 아직 오지 않은 공사를 위해 미리 쌓아 두는 것이다.

마지막 줄이 이 드라마의 전제다. 승강기를 20년 뒤에 갈려면 20년 치를 미리 모아야 하고, 그러니 단지 계좌에는 아직 쓰지 않은 돈이 계속 남아 있다.

그런데 178억보다 이상한 것은 그 돈을 쓰는 방법이다

액수는 그저 크다. 진짜 한국적인 부분은 그 돈에 손을 대는 절차 쪽에 있다.

같은 법 제30조 4항에 따르면, 장기수선충당금은 관리주체가 사용계획서를 만들고 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 쓸 수 있다. 그리고 그 입주자대표회의가 어떻게 구성되는지는 제14조에 있다 — 4명 이상으로 구성하고, 선거구별로 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 뽑은 동별 대표자로 채운다.

국회의원을 뽑는 것과 같은 네 가지 원칙이다. 그리고 후보가 되는 조건의 핵심은 자격증도 경력도 아니라 그 선거구에 사는 입주자라는 것이다.

은행을 털 필요가 없다.

이사를 오고, 선거에서 이기면 된다.

물론 법이 감시 장치를 안 둔 것은 아니다. 300세대 이상 단지는 의무관리대상이라 회의록을 입주자에게 공개해야 하고, 제27조는 관리비 내역 공개를, 제29조는 장기수선계획 수립을 의무로 두고 있다. 지방자치단체 감사에서 가장 집중적으로 보는 항목도 장기수선충당금을 딴 데 쓰지 않았는가다.

장치가 많다는 것은 뒤집어 읽으면 그만큼 사고가 많았다는 뜻이기도 하다. 드라마의 전제가 한국 시청자에게 황당하게 들리지 않는 이유가 정확히 거기 있다.

178억은 평균적인 단지에서 나오는 숫자가 아니다

그러면 178억은 현실적인 액수일까. 전국 평균 요율로 계산해 보면 답이 나온다.

국토교통부 공동주택관리정보시스템 기준으로 전국 아파트의 장기수선충당금은 ㎡당 월 143원 수준이었다(2017년 7월). 한국에서 가장 흔한 전용 84㎡ 세대라면 한 달에 1만 2천 원 남짓, 1년에 14만 4천 원이다.

어느 줄도 편하게 읽히지 않는다. 요율은 단지마다 관리규약으로 따로 정하므로 평균의 몇 배를 걷는 곳도 있고, 재건축을 앞둔 단지는 공사비를 미리 모으려 크게 올려 잡기도 한다. 드라마가 고른 178억은 그런 쪽 숫자다.

그런데 과장된 것은 액수뿐이다. 이 돈이 매달 자동으로 쌓이고, 쓸 때는 선거로 뽑힌 사람들의 표로 정해지고, 그 표를 얻는 데 필요한 것이 거주 사실뿐이라는 구조는 하나도 안 바꿨다.

아파트에 사는 가구가 53.9%이고, 새로 짓는 집의 열에 아홉이 아파트다

이 구조가 얼마나 많은 사람에게 걸리는지도 숫자로 잴 수 있다. 2024년 인구주택총조사(11월 1일 기준)에서 아파트에 사는 가구는 **53.9%**였고, 전국 주택은 1,987만 호였다.

절반을 갓 넘긴 수치라 '대다수'라고 하기는 어렵다. 그런데 방향은 분명하다 — 같은 해 1월부터 10월까지 지어진 주택 34만 6천 호 가운데 아파트가 30만 8천 호로 **89%**였다.

지금 새로 올라가는 집 열 채 중 아홉이 아파트라는 뜻이고, 그래서 이 비율은 계속 오른다. 아파트 관리비 고지서를 받는 가구가 해마다 늘어난다는 말과 같다.

시청률이 뒤로 갈수록 오른 것도 이것과 무관하지 않아 보인다. 1회 4.6%로 시작해 5회에 4.1%까지 내려갔다가 10회에 6.1%로 자체 최고를 찍었고, 그 회차는 지상파를 포함한 전 채널 동시간대 1위였다. 한국 드라마에서 6%가 어느 정도의 숫자인지는 따로 볼 필요가 있지만, 회를 거듭할수록 오른 곡선은 입소문이 돌았다는 뜻이다.

덧붙이면 12부작이라는 길이도 요즘 한국 드라마에서는 짧은 축이 아니다. 16부작이 표준이라는 말은 이미 통계에서 틀린 말이 됐다.

세입자가 낸 장기수선충당금은 이사할 때 돌려받는다

여기까지 읽었다면 한국에서 집을 빌려 사는 사람에게 바로 쓸 데가 하나 생긴다.

법이 정한 장기수선충당금 부담자는 소유자다. 그런데 실무에서는 관리 편의상 매달 관리비 고지서에 함께 실려 실제로 사는 사람에게 청구되는 경우가 많다. 이때 임차인이 대신 낸 돈은 공동주택관리법 시행령 제31조 8항에 따라 이사 나갈 때 소유자에게 정산받을 수 있다.

2년 계약에 매달 1만 2천 원이면 약 29만 원이다. 모르면 그냥 두고 나가는 돈이다.

확인할 것은 세 가지다. 관리비 고지서에서 '장기수선충당금' 줄을 찾아 매달 얼마인지 보고, 계약 기간 동안의 납부 내역을 관리사무소에서 확인서로 받고, 퇴거 정산 때 보증금과 함께 청구하면 된다. 관리비 예치금은 성격이 달라 매수인에게 넘어가므로 이 정산 대상이 아니다.

그래서 당신 나라에서는

여럿이 한 건물에 살면 공용부 수리비를 미리 모아야 한다는 문제는 어디에나 있다. 갈리는 것은 언제 걷느냐다.

액수를 모으는 방식은 정반대인데 도착점이 같다. 두 나라 모두 그 돈은 결국 주민이 뽑은 기구의 손에 들어간다. 베트남에서 시행사가 관리위원회 구성 뒤 유지보수기금을 넘기지 않아 분쟁이 생기는 이야기가 낯익게 들린다면, 이 드라마가 무엇을 건드리는지는 이미 다 이해한 것이다.

한국에서 실제로 집을 구할 때 확인할 것도 정리해 두면 이렇다. 월세·전세 계약에서 관리비는 임대료와 별도이고, 관리비에 무엇이 포함되는지(수도·난방·인터넷)는 단지마다 다르다. 주차 대수 제한, 방문객 주차, 반려동물, 분리수거 요일도 단지 자체 규정이고, 그 규정을 정하는 곳이 이 드라마에 나오는 바로 그 회의다.

남는 질문

드라마는 12회로 끝난다. 관리비 고지서는 다음 달에도 온다.

박해강은 178억이 거기 있다는 것을 알고 이사를 왔다. 그 단지에 원래 살던 사람들은 그 돈이 있다는 것을 알고 있었을까 — 그리고 값이 건물이 아니라 그 아래 땅에 붙어 있다는 것까지 아는 사람은 그중 몇이나 될까.

더 읽을거리

• 집을 부순 해에 땅값은 44% 올라 있었다 — 아파트 지분의 값이 어디에 붙어 있는지
• 시청률 4.6%가 1위라고? — 이 글에 나온 6.1%를 읽는 법
• KBS, tvN, ENA, 그리고 OTT — JTBC가 어느 자리에 있는 채널인지

출처

• 텐아시아 — 지성, JTBC 재정 위기에도 웃었다…'아파트' 동시간대 시청률 1위
• 스타뉴스 — '아파트' 6.1% 시청률 자체 최고..지성, 정진영 잃고 '분노의 피눈물'
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 장기수선계획 및 장기수선충당금
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 관리비예치금 및 장기수선충당금 정산하기
• 대한민국 정책브리핑 — 2024년 인구주택총조사 결과(등록센서스 방식)
• 인사이트 — 지성, 아파트 입주민회장에 출마하는 '전직 조폭'… JTBC 새 드라마 '아파트' 출연